Un'alternativa ad Airbnb per i proprietari di casa: prenotazioni dirette senza commissioni.

Pubblicizzi i tuoi alloggi sulle principali piattaforme da un po' di tempo e la sensazione è sempre la stessa: lavori affinché qualcun altro si prenda una percentuale ogni volta che arriva una prenotazione. Ecco perché sempre più proprietari cercano una soluzione... Un'alternativa ad Airbnb per i proprietari di casa che non applichino commissioni di prenotazione e che riacquistino il controllo sul prezzo e sul trattamento del viaggiatore.

La buona notizia è che non devi scegliere tra tutto o niente. In questa guida, scoprirai cosa significa davvero avere un canale senza commissioni, quanto profitto puoi ricavare, cosa considerare prima di prendere una decisione e come fare il grande passo senza sacrificare la visibilità che già possiedi su Airbnb o Booking.

Qual è una vera alternativa ad Airbnb per i proprietari di casa?

Quando parliamo di un'alternativa ad Airbnb per i proprietari di casa, non ci riferiamo a un'altra piattaforma che applica lo stesso prezzo con un nome diverso. Parliamo di un canale in cui sei tu a stabilire il prezzo, a comunicare direttamente con i viaggiatori e a non perdere una percentuale su ogni prenotazione.

La differenza sta nel modello di business. Le grandi piattaforme guadagnano addebitando una percentuale su ogni soggiorno: più prenotazioni effettui, più loro prendono. Un canale di prenotazione diretta funziona al contrario, con una tariffa fissa per ogni prenotazione. Paghi la stessa cifra sia che tu effettui due prenotazioni o venti, e l'intero importo concordato con il viaggiatore viene accreditato sul tuo conto.

Non si tratta di abbandonare Airbnb o Booking dall'oggi al domani. Si tratta di aggiungere un proprio canale che, nel tempo, riduca la dipendenza dalle commissioni e migliori il margine di profitto per ogni notte affittata. Pensatela come l'apertura di una seconda porta in casa vostra: quella che avevate già è ancora lì, ma attraverso la nuova i viaggiatori entrano senza pagare alcun pedaggio.

Perché così tanti proprietari di casa cercano un'alternativa?

Il motivo è quasi sempre lo stesso: il margine che si dissolve. È utile avere i numeri sotto gli occhi per capire di che importo stiamo parlando.

Nel modello standard di Airbnb, l'host paga una commissione di circa il 3% del subtotale, mentre il viaggiatore paga una commissione di servizio separata che in genere varia dal 14% al 16%. In altre parole, la piattaforma addebita una commissione a entrambe le parti e questa commissione pagata dall'ospite aumenta il prezzo del tuo annuncio anche se non compare nel conto finale. Booking.com funziona diversamente: non c'è una commissione visibile per il viaggiatore, ma la commissione che paghi è considerevolmente più alta, di solito tra il 15% e il 18%, a seconda della tua posizione e dei programmi di visibilità a cui sei iscritto.

Puoi vedere i dettagli piattaforma per piattaforma nella nostra guida su la commissione di Airbnb e nel confronto di Commissioni di Airbnb e BookingQuesta tabella riassume la situazione a colpo d'occhio:

Oltre alla percentuale, ci sono tre cose che spingono le persone a cercare un'alternativa. La prima è la dipendenza un singolo canale che può cambiare le sue regole, la sua commissione o la posizione del tuo annuncio quando vuole, senza che tu possa fare nulla. Il secondo è il pressione sul prezzoSe aumenti la tariffa per compensare la commissione, il viaggiatore paga ancora di più e diventi meno competitivo rispetto ad alloggi simili. Il terzo è il mancanza di relazione diretta con cui dorme in casa tua, lasciandoti senza recapiti e senza modo per lui di tornare senza dover riattraversare l'intero edificio.

Qual è il margine di profitto che recuperate in un anno?

Le percentuali si comprendono meglio con un esempio concreto. Immaginate un appartamento sulla costa che affittate a 120 € a notte e che viene occupato per circa 60 notti all'anno durante l'alta stagione. Ciò corrisponde a 7.200 € di prenotazioni lorde.

Se tutte quelle notti vengono prenotate tramite Booking.com con una commissione del 15%, la piattaforma trattiene circa 1.080 € all'anno. E questa è solo la commissione. Con il modello standard di Airbnb, la percentuale che trattengono per te è inferiore, ma la commissione pagata dal viaggiatore aumenta il prezzo del tuo annuncio e ti rende meno competitivo rispetto a una prenotazione diretta allo stesso prezzo.

Ora, supponiamo che, gradualmente, tu sposti 15 di quelle 60 notti su un canale diretto e senza commissioni. Su quelle 15 notti – €1.800 – la percentuale che prima andava a commissione rimane a te: tra €250 e €320 all'anno che non devi più condividere, ma solo con una parte del tuo tasso di occupazione. Più prenotazioni ripetute ricevi tramite il tuo canale, maggiori saranno i risparmi.

C'è un effetto che i calcoli rapidi non riescono a cogliere: la commissione aggiuntiva che un viaggiatore paga su una piattaforma basata sulle commissioni rende il tuo annuncio più costoso rispetto a una prenotazione diretta allo stesso prezzo di partenza. Quando lo stesso ospite prenota direttamente con te, non solo risparmi sulla commissione, ma paga anche meno per lo stesso soggiorno. Quel margine che prima veniva diviso tra la piattaforma e il costo aggiuntivo è esattamente ciò che un canale senza commissioni ripristina nel rapporto tra le due parti.

Non si tratta di una promessa di riempire il tuo calendario o di generare una cifra specifica di entrate: il tasso di occupazione dipende dalla tua struttura, dalla sua posizione e dal tuo prezzo. Rappresenta semplicemente il margine di profitto che stai perdendo attualmente e che, con un canale senza commissioni, torna direttamente nelle tue tasche. Puoi trovare la ripartizione completa per piattaforma su [link/sito web/ecc.]. Quanto addebita Booking ai proprietari?.

Come funziona un canale senza costi di prenotazione

Modello The Home Cake È semplice da spiegare: paghi un abbonamento mensile per dare visibilità al tuo alloggio e, da quel momento in poi, ogni prenotazione che ricevi è interamente tua. Non ci sono percentuali per soggiorno né costi nascosti per i viaggiatori.

Il viaggiatore trova il tuo alloggio, ti contatta e la prenotazione viene finalizzata direttamente tra voi due. Tu mantieni il controllo su date, prezzo e condizioni, senza intermediari che trattengono una commissione per ogni notte. Noi pubblichiamo il tuo annuncio: ci servono solo i dettagli e le foto del tuo alloggio.

La logica alla base è quella di un abbonamento, non di una commissione. Proprio come in un mercato si paga per lo spazio occupato e non per ciò che si vende quel giorno, qui si paga per essere presenti e per essere trovati, non per ogni singola prenotazione. Questo cambiamento di modello garantisce che l'intero prezzo concordato con il viaggiatore venga accreditato sul vostro conto.

Importante: questa non è una promessa di riempire la tua agenda o moltiplicare le tue prenotazioni. È un modo per assicurarti che, quando una prenotazione arriva tramite questo canale, riceverai il 100% del prezzo concordato anziché perdere una percentuale. La visibilità si costruisce nel tempo, proprio come con qualsiasi altro canale.

Cosa non è una vera alternativa?

Il termine "alternativo" viene usato per commercializzare qualsiasi cosa, quindi è importante distinguere tra i due. Un portale che promette "nessuna commissione" ma poi addebita un costo per mostrare il tuo annuncio in ogni ricerca, o uno che trattiene una percentuale mascherata da "spese di gestione" da ogni prenotazione, non è una vera alternativa. Né lo è un aggregatore che ti obbliga a lavorare esclusivamente con loro e ti impedisce di utilizzare altri canali.

Un'alternativa valida deve soddisfare tre condizioni fondamentali: costi prevedibili che non aumentino con i ricavi, contatto diretto con il viaggiatore e la libertà di continuare a pubblicare ovunque si desideri. Se anche solo una di queste tre condizioni non viene soddisfatta, si tratta semplicemente di sostituire un pedaggio con un altro.

Cosa valutare prima di scegliere un'alternativa

Prima di decidere, controlla questi punti uno per uno:

• Costo effettivo: Tariffa fissa o percentuale mascherata? Una tariffa mensile prevedibile è ben diversa da una commissione che cresce in base al fatturato.
• Contatto diretto: È possibile parlare direttamente con il viaggiatore e concludere la prenotazione, oppure anche in questo caso il canale di comunicazione rappresenta un ostacolo?
• Controllo dei prezzi: La questione non è quella di abbassare i prezzi, ma che il margine che attualmente perdete in commissioni dovrebbe rimanere a vostra disposizione.
• Non esclusivo: Una valida alternativa ti permette di continuare a pubblicare annunci su Airbnb e Booking contemporaneamente. Pubblicare annunci su più siti contemporaneamente è la norma.
• Alloggi conformi alle normative: Dal 2025 in poi, tutte le piattaforme richiederanno il numero di registrazione della tua proprietà. Indipendentemente dal canale, dovrai averlo.

Quest'ultimo punto non è negoziabile. Real Decreto 1312 / 2024 Ha creato il Registro Unico degli Immobili in Affitto e lo Sportello Unico Digitale: senza un numero di registrazione, il tuo immobile non può essere offerto su nessun portale di affitti a breve termine. Se non ne hai ancora uno, nella guida ti spieghiamo come ottenerlo. numero di registrazione turistica in Spagna.

Ogni prenotazione effettuata tramite Airbnb o Booking.com comporta una percentuale di commissione. A questo si aggiunge un canale di vendita diretto, dove il prezzo concordato è quello che si applica, senza commissioni di prenotazione.

Pubblica il tuo alloggio senza commissioni

Come fare il grande passo senza rinunciare ad Airbnb o Booking.com

Il modo più sensato per iniziare non è chiudere le inserzioni attuali, ma aprire un canale diretto in parallelo e lasciarlo crescere gradualmente. Nei primi mesi, le principali piattaforme continueranno a garantire visibilità; il tuo canale personale si svilupperà al suo ritmo, senza fretta e senza rischi.

Il vantaggio è particolarmente evidente nelle prenotazioni ripetute. I viaggiatori che già ti conoscono e desiderano tornare non hanno bisogno di passare attraverso un portale che addebita commissioni a entrambi: possono prenotare direttamente con te. Ogni prenotazione rappresenta un profitto che prima andava a finire in commissioni e ora rimane a te, rafforzando inoltre un rapporto che non dipende da alcun intermediario.

Non è necessario modificare nulla di ciò che hai già impostato. Mantieni i tuoi annunci esistenti, il tuo calendario e aggiungi semplicemente un altro modo per i viaggiatori di contattarti senza commissioni di prenotazione. Col tempo, molti proprietari scoprono che una parte crescente delle loro prenotazioni proviene dal canale diretto e la loro dipendenza dalle commissioni diminuisce naturalmente.

Preparate il vostro alloggio per la diretta televisiva.

Affinché il tuo canale funzioni, devi occuparti delle stesse cose di cui ti occupi già su qualsiasi altro portale, e anche di qualcosa in più. Ecco le nozioni di base:

• Foto di buona qualità e aggiornate: Sono le prime cose che un viaggiatore nota. La luce naturale, le camere ordinate e uno scorcio dei dintorni contribuiscono a creare fiducia anche senza esserci mai stati prima.
• Documentazione chiara e onesta: Descrivete ciò che offrite senza esagerare. Una descrizione sincera dello spazio, dei servizi e della zona facilita le prenotazioni e riduce i problemi.
• Prezzo ragionevole: Adatta la tariffa alla tua zona e alla stagione. Ricorda che non ci sono commissioni da pagare, quindi puoi offrire un prezzo chiaro e competitivo.
• Calendario sincronizzato: Se pubblichi annunci su più canali, assicurati di mantenere le date aggiornate per evitare di accettare due prenotazioni contemporaneamente.

Prestare attenzione a questi dettagli non costa denaro, richiede solo tempo. Ed è proprio questo che trasforma un canale di vendita diretta da una semplice idea in una fonte stabile di prenotazioni senza commissioni.

Abbonamento o commissione: qual è la soluzione migliore per te a seconda della tua professione?

La domanda logica è quando una tariffa fissa è più vantaggiosa di una commissione. La risposta dipende dal tuo fatturato. Con una commissione, più affitti, più paghi; con un abbonamento, il costo è lo stesso sia che tu affitti molto o poco. Ecco perché il canale diretto diventa più attraente all'aumentare del tasso di occupazione: ogni prenotazione aggiuntiva tramite questo canale rappresenta un profitto netto, mentre su una piattaforma a commissione, la stessa prenotazione genererebbe comunque una percentuale.

Immaginate un proprietario che guadagna 8.000 euro all'anno. Una commissione media del 15% sulle prenotazioni effettuate tramite il portale ammonterebbe a 1.200 euro se tutte le transazioni avvenissero attraverso quella piattaforma. Un canone mensile fisso, calcolato sull'intero anno, di solito si riduce notevolmente a questa cifra una volta raggiunto un tasso di occupazione ragionevole. E la cosa importante è che questo costo non aumenta vertiginosamente nemmeno in caso di un'estate particolarmente redditizia: qualsiasi entrata extra guadagnata durante l'alta stagione rimane al proprietario, non alla piattaforma.

Questo non significa chiudere i portali basati sulle commissioni, che rimangono comunque utili per aumentare la propria visibilità. Significa piuttosto che, con l'aumento del volume di prenotazioni, diventa sempre più conveniente indirizzarle verso il canale in cui non si paga una commissione per ogni prenotazione. La combinazione tra visibilità sui principali portali e margini derivanti dal canale diretto è la soluzione migliore per la maggior parte dei proprietari di immobili.

Se vuoi quantificare la tua situazione specifica, inizia calcolando quanto ti costa attualmente ogni piattaforma e confronta questa cifra con il costo di un abbonamento a canone fisso. Quasi sempre, una volta superato l'utilizzo minimo, l'abbonamento si rivela più conveniente. E a differenza di una commissione, si tratta di un costo prevedibile di anno in anno.

C'è un punto fondamentale da comprendere fin da subito: il canale diretto non è in concorrenza con le principali piattaforme, bensì le integra. Nessuno vi chiede di chiudere le proprietà o di rinunciare alle prenotazioni che già ricevete. Ciò che cambia è il modo in cui indirizzate i viaggiatori abituali e coloro che vi trovano tramite passaparola: sono proprio queste le prenotazioni per le quali la commissione incide maggiormente, perché non vi hanno portato nuova visibilità. Per molti proprietari di immobili, riconquistare questo segmento è il primo passo naturale.

Domande frequenti

Qual è la migliore alternativa ad Airbnb per i proprietari di casa in Spagna?

Dipende da cosa stai cercando. Se la tua priorità è smettere di pagare una percentuale per ogni prenotazione e parlare direttamente con il viaggiatore, un canale in abbonamento come The Home Cake Si adatta perfettamente perché il costo è fisso e il prezzo concordato viene pagato per intero. La cosa più sensata da fare è integrarlo con i portali che già utilizzate, non sostituirli tutti in una volta.

Posso utilizzare un servizio alternativo e soggiornare comunque su Airbnb?

Sì. Pubblicare lo stesso alloggio su più piattaforme contemporaneamente è una pratica comune e perfettamente legale. Bisogna solo fare attenzione alla sincronizzazione del calendario per evitare di accettare due prenotazioni per le stesse date.

Una piattaforma senza commissioni è davvero gratuita?

Non è gratuito, è diverso. Invece di una percentuale per prenotazione, paghi una tariffa fissa per la visibilità. La differenza è che questo costo non aumenta con la crescita del tuo fatturato: due prenotazioni o venti hanno lo stesso costo e tu conservi il margine di profitto aggiuntivo.

Ho bisogno di un numero di registrazione per pubblicare un messaggio su un canale diretto?

Sì. Da quando è entrato in vigore il Registro Unico degli Affitti, qualsiasi struttura ricettiva per brevi periodi deve possedere il proprio numero di registrazione per potersi pubblicizzare, sia sulle principali piattaforme che tramite canali diretti. Si tratta di un obbligo di legge, non di un'opzione offerta dal portale.

Quali sono i vantaggi di prenotare direttamente anziché tramite Airbnb?

In qualità di proprietario, trattenete il 100% del prezzo concordato anziché percepire una commissione, e instaurate un rapporto diretto con il viaggiatore che lo incoraggia a tornare. Questo approccio personale, senza intermediari, si traduce solitamente in una maggiore fidelizzazione della clientela.

Smetti di distribuire il tuo margine su ogni prenotazione. The Home Cake Pubblichiamo i vostri alloggi a un prezzo fisso, senza commissioni di prenotazione e con contatto diretto con il viaggiatore.

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