Registrazione turistica nelle Isole Canarie nel 2026: come procedere con la nuova Legge 6/2025

Se affittate la vostra proprietà ai turisti nelle isole, le regole cambieranno drasticamente nel 2026. registrazione turistica Nelle Isole Canarie, non si tratta più di una procedura di poco conto che si risolve in breve tempo: dal dicembre 2025, per la prima volta, esiste una legge specifica che disciplina l'intero settore. E questa legge riguarda cosa si può fare, dove e con quali documenti.

Qui spiego, senza mezzi termini, come funziona il sistema di registrazione turistica nelle Isole Canarie, cosa prevede la nuova Legge 6/2025, la famosa regola del 90/10 e perché il numero di registrazione che riceverete appartiene a voi e non alla piattaforma su cui pubblicate il vostro annuncio. Questa guida è pensata per i proprietari che desiderano mantenere le proprie strutture ricettive in regola e avere la massima tranquillità.

Quali cambiamenti entreranno in vigore nelle Isole Canarie con la Legge 6/2025?

Per anni, gli affitti per le vacanze nelle Isole Canarie hanno operato sotto la protezione del Legge 7/1995 sulla regolamentazione del turismo nelle Isole Canarie e il suo sviluppo normativo. Mancava una regola specifica per metterla in ordine. Questo è precisamente ciò che Legge 6/2025, del 10 dicembre, sulla pianificazione sostenibile dell'uso turistico degli alloggi., in vigore dal 13 dicembre 2025.

Questa è la prima legge nelle Isole Canarie concepita specificamente per questo scopo, e il cambiamento fondamentale è significativo. In precedenza, se la tua proprietà si trovava su un terreno residenziale, potevi praticamente convertirla ad uso turistico senza quasi alcuna restrizione. Ora non è più così. La libera edificazione è stata sostituita da un sistema di pianificazione urbanistica comunale: la decisione che conta è quella del tuo comune.

Nelle Isole Canarie, queste proprietà non sono chiamate VUT come in altre regioni. Eccole qui VV (Case vacanze), e il cartello posto all'ingresso reca le iniziali "Vv". È un piccolo dettaglio, ma è importante chiarirlo per evitare di confondere le normative delle Isole Canarie con quelle del resto del paese.

L'obiettivo dichiarato della legge è quello di bilanciare l'importanza degli affitti turistici con l'accesso agli alloggi residenziali. Per voi, in qualità di proprietari, ciò si traduce in maggiori obblighi e in un registro turistico ora vincolato ai regolamenti di ciascun comune.

Come registrare la propria proprietà nel Registro Generale del Turismo delle Isole Canarie

La dimissione avviene al Registro Generale Turístico de Canarias attraverso un dichiarazione di responsabilità per l'inizio dell'attività sul sito web del Governo delle Isole Canarie. Non si tratta di un'autorizzazione per la quale bisogna attendere settimane: basta inviare la dichiarazione e si riceve immediatamente il documento che certifica la registrazione.

Quel documento ti fornisce il numero di registrazione turistica e con esso puoi iniziare a operare. Tuttavia, "immediatamente" non significa "senza condizioni": firmerai una dichiarazione di responsabilità che ti impegna a garantire la veridicità di quanto dichiarato e a rispettare le normative fin dal primo giorno.

Il procedimento passo passo, in breve:

• Raccogli la documentazione relativa all'immobile e verifica che i regolamenti urbanistici del tuo comune consentano l'utilizzo come casa vacanze in quella località.
• Inviare la dichiarazione di responsabilità per l'avvio dell'attività tramite il portale elettronico.
• Richiedi il numero di registrazione al Registro Generale del Turismo e conserva la ricevuta.
• Posiziona il cartello "Vv" all'ingresso e aggiungi il numero di registrazione turistica a tutte le tue inserzioni.

Quest'ultimo punto non è negoziabile: il tuo numero di registrazione turistica deve essere presente su qualsiasi piattaforma in cui pubblichi i tuoi annunci di alloggi. Pubblicare annunci senza di esso ti espone a sanzioni, e le piattaforme lo richiedono sempre più spesso prima di consentirti di pubblicizzare la tua struttura.

Per il quadro statale che viene aggiunto al quadro delle Isole Canarie, i dettagli sono disponibili nel nostro Guida alla registrazione turistica in Spagna, dove spieghiamo come il numero regionale e il nuovo numero statale si integrano tra loro.

La regola del 90/10 e la pianificazione urbanistica

Questo è il punto che influenzerà maggiormente la vostra decisione. In linea generale, la Legge 6/2025 stabilisce che in ogni comune il 90% delle abitazioni deve essere destinato ad uso residenziale e al massimo il 10% può essere utilizzato per affitti turistici. La percentuale esatta è determinata da ciascun comune attraverso i propri regolamenti urbanistici.

Cosa significa questo in termini pratici? Significa che la posizione diventa importante quanto la proprietà stessa. Nelle aree in cui il limite è già stato raggiunto, ottenere la registrazione turistica per una nuova struttura sarà difficile o semplicemente impossibile finché non si libererà uno spazio.

Ecco perché l'ordine è importante: prima di acquistare con l'intenzione di affittare, o prima di ristrutturare, verificate le quote previste dal vostro comune. La legge suddivide il mercato per zone, e entrare in un quartiere saturo in ritardo potrebbe escludervi anche se il vostro immobile soddisfa tutti gli altri requisiti.

Questo cambiamento ha anche un interessante effetto di fondo per coloro che sono già coinvolti: le strutture ricettive legali diventano più rare e preziose. Le strutture ricettive turistiche regolarmente registrate e ben gestite acquisiscono importanza quando il quartiere non può espandersi indefinitamente.

Requisiti, scadenze e sanzioni di cui dovresti essere a conoscenza

Oltre alla tassa comunale, la nuova legge impone ulteriori condizioni all'immobile. Sono previsti requisiti tecnici e di accessibilità obbligatori, ed è stabilita un'età minima affinché l'immobile possa essere classificato come casa vacanze. Inoltre, la licenza è vincolata all'immobile e al suo proprietario: non viene trasferita automaticamente in caso di vendita.

Quando si tratta di sanzioni, è meglio non correre rischi. La legge classifica l'utilizzo continuato della proprietà a fini turistici dopo la scadenza del permesso come un reato grave, punibile con multe che vanno dai 15.000 ai 150.000 euro. Non si tratta solo di un avvertimento simbolico: sono somme di denaro reali che potrebbero azzerare anni di profitti.

Per mostrarti come si sovrappongono i fattori che ti influenzano oggi, questa tabella riassume la situazione:

In altre parole, la registrazione turistica nelle Isole Canarie non è più una procedura a sé stante. Si interseca con i regolamenti dei consigli locali e con un quadro normativo nazionale ed europeo che promuove le registrazioni verificate. Prima si sistema tutto, minori saranno le sorprese.

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Affitto per vacanze, affitto stagionale e appartamento turistico: non confondeteli.

Un errore comune è quello di raggruppare tre aspetti che i regolamenti trattano separatamente. E la differenza non è affatto sottile: determina a quale registro si è tenuti a registrarsi e quali norme si applicano al proprio caso.

L'alloggio per vacanze (VV) è ciò che si affitta ai turisti per giorni o settimane, nella sua interezza, a scopo di svago, ed è quello che richiede la registrazione turistica nelle Isole Canarie, come previsto dalla Legge 6/2025. È il caso più comune e quello che popola le piattaforme di affitto.

Gli appartamenti turistici rappresentano una tipologia di alloggio diversa: si tratta di strutture con un funzionamento più professionale e un proprio sistema di classificazione. Gli affitti stagionali, invece, sono contratti di locazione di alloggi per un periodo specifico – alcuni mesi per motivi di lavoro o studio – e sono regolati dalla legge sugli affitti urbani, non dalle normative turistiche.

Perché è importante per te? Perché cercare di spacciare alloggi turistici per affitti stagionali non ti esenta dall'obbligo di registrazione turistica: ti lascia senza il cartello "Vv", senza il numero sugli annunci e soggetto a una multa. Se affitti ai viaggiatori per una sola notte, si tratta di alloggi per vacanze e devi registrarti presso il Registro Generale del Turismo delle Isole Canarie.

Classificare correttamente la propria proprietà fin dall'inizio evita di dover rifare la documentazione e dà sicurezza al momento della pubblicazione dell'annuncio. In caso di dubbi sulla categoria di appartenenza della proprietà, è bene chiarirli prima di richiedere la registrazione turistica, non dopo.

Il peso di ciascuna isola e gli errori più costosi nella lavorazione

Le Isole Canarie non costituiscono un'entità uniforme. La legge stabilisce le regole di base, ma i dettagli vengono definiti su ciascuna isola e in ciascun comune. Un consiglio comunale di Gran Canaria potrebbe inasprire le quote di soggiorno in una determinata area, mentre un altro, a Tenerife o a Lanzarote, potrebbe gestirle in modo diverso.

Ciò significa che non esiste un'unica risposta alla domanda "Posso registrare la mia proprietà?". Dipende dalla località. Prima di procedere, è necessario verificare i regolamenti urbanistici del comune specifico e accertarsi che l'area rientri nel limite del 10%. La registrazione turistica si basa su questa verifica preliminare.

Gli errori più costosi sono solitamente questi:

• Non è più vero che un terreno edificabile sia sufficiente: senza un permesso di costruzione rilasciato dal comune, non esiste una registrazione turistica valida.
• Pubblicare un annuncio di alloggio senza indicare il numero di registrazione turistica è un'infrazione, non una semplice svista.
• Dimenticare la targa "Vv" all'ingresso. È un requisito visibile e una delle prime cose che vengono controllate durante un'ispezione.
• Non conservare la ricevuta della dichiarazione di responsabilità. Essa attesta che la tua registrazione turistica è stata aggiornata fin dal giorno in cui hai iniziato il soggiorno.
• Ignorate i livelli statale ed europeo. Il numero regionale coesiste con il portale statale e con lo scambio di dati che inizierà a maggio 2026.

La buona notizia è che, se fatta correttamente, la registrazione turistica alle Isole Canarie è una procedura gestibile. La dichiarazione di responsabilità è rapida e la risposta è immediata. Il vero lavoro sta nel passaggio precedente: confermare che la propria posizione rientri nei confini consentiti dal comune.

Un ultimo consiglio: affidatevi ai regolamenti urbanistici pubblicati dal vostro comune e, in caso di dubbi, consultate direttamente l'ufficio del turismo prima di presentare qualsiasi richiesta. È meglio fare una telefonata in più piuttosto che elaborare la registrazione turistica basandosi su qualcosa che potrebbe poi rivelarsi inefficace.

E una volta ottenuto il numero, la domanda smette di essere "Posso affittare?" e diventa "Come posso ottenere il massimo da ogni prenotazione?". È qui che entra in gioco il canale diretto.

Il numero di registrazione turistica è tuo, non della piattaforma.

Ecco un aspetto che molti proprietari trascurano. Il numero che ricevi dal Registro Turistico delle Isole Canarie è collegato alla tua proprietà, non al sito web dove la pubblicizzi. Ti appartiene. E questo apre una porta di cui la maggior parte delle persone non approfitta.

Se possiedi il numero di registrazione, non dipendi da un singolo canale. Puoi pubblicizzare la tua struttura sulle principali piattaforme e allo stesso tempo offrire un canale di prenotazione diretto con i viaggiatori, senza intermediari che trattengono una percentuale su ogni notte prenotata. La registrazione presso l'ente del turismo garantisce la legalità; il canale di prenotazione diretta ti restituisce il tuo margine di profitto.

E quel margine è significativo. Le commissioni addebitate dalle piattaforme prendono una parte fissa di ogni prenotazione; puoi vedere quanto nella nostra analisi di la commissione di Airbnb e la Confronto delle commissioni tra Airbnb e Booking.Recuperare anche solo una parte di tale somma cambia radicalmente il bilancio di un hotel.

L'idea non è quella di "abbandonare le piattaforme". È quella di aggiungere un altro canale, uno in cui i viaggiatori possano contattarti direttamente. I regolamenti delle Isole Canarie richiedono che tu abbia il numero; decidi tu in quanti posti utilizzarlo. Se vuoi esplorare come sono gli alloggi nella zona, dai un'occhiata a quelli in Las Palmas.

Una volta ottenuta la registrazione turistica, il passo successivo logico è evitare di affidarsi a un'unica piattaforma. Un canale diretto vi permette di avere il controllo sui prezzi, sulle relazioni con gli ospiti e sul vostro profitto netto a fine mese.

Come si collega la registrazione turistica delle Isole Canarie al numero di identificazione statale?

Nel 2025 e nel 2026, non sono state solo le Isole Canarie ad agire. Lo Stato ha lanciato un portale digitale unico per gli affitti e un numero di registrazione comune per gli affitti a livello nazionale, progettato in modo che le piattaforme possano verificare che le informazioni pubblicate siano in regola.

La domanda legittima è: devo avere due numeri? In pratica, ci sono due livelli. La registrazione turistica regionale è quella che ti autorizza a operare nelle Isole Canarie; la registrazione nazionale è quella che le principali piattaforme utilizzano per consentirti di pubblicare. Una non sostituisce l'altra.

Ci sono stati anche significativi scontri legali a livello nazionale, con una sentenza della Corte Suprema del 2026 che ha influenzato il modello del registro unico. Lo analizziamo nel nostro Guida alla registrazione turistica in Spagnacosì puoi vedere cosa rimane e quale numero prevale in ciascun caso.

In sintesi: mantenete la vostra registrazione turistica alle Isole Canarie in perfetto ordine, registrate la vostra proprietà presso l'ufficio statale quando richiesto e conservate entrambe le ricevute. Con entrambe le procedure in regola, nessuna piattaforma, né alcuna ispezione, potrà fermarvi.

A partire da maggio 2026, con l'entrata in vigore del Regolamento europeo, la condivisione dei dati tra registri e piattaforme diventerà la norma in tutta l'Unione. Avere una struttura turistica regolarmente registrata non sarà più un consiglio, ma un requisito indispensabile per continuare a pubblicizzare la propria offerta ricettiva.

Domande frequenti sulla registrazione turistica nelle Isole Canarie

È obbligatorio registrarsi come turista per affittare un immobile nelle Isole Canarie?

Sì. Per affittare una casa vacanze alle Isole Canarie, è necessario un numero di registrazione turistica generale, che va inserito in tutti gli annunci. Pubblicare un annuncio senza la registrazione turistica comporta sanzioni che, nei casi più gravi, possono arrivare fino a 150.000 euro.

Quanto tempo ci vuole per registrarsi al Registro Generale del Turismo delle Isole Canarie?

La registrazione avviene tramite un'autocertificazione sul sito web ed è immediata: una volta inviata, si riceve il documento che certifica la registrazione turistica e si può iniziare l'attività. Tuttavia, il comune di residenza deve autorizzare tale utilizzo nella località in questione.

Cos'è la regola 90/10 della Legge 6/2025?

Questo è il principio in base al quale, di norma, ogni comune deve riservare il 90% del proprio patrimonio immobiliare ad uso residenziale e può destinare solo fino al 10% agli affitti turistici. La quota specifica è stabilita dai regolamenti urbanistici comunali, pertanto è consigliabile verificarli prima di richiedere la registrazione turistica.

È possibile utilizzare il numero di registrazione turistica per pubblicare contenuti su qualsiasi piattaforma?

Sì. Il numero è collegato alla tua struttura, non al portale. Con esso, puoi pubblicizzare la tua attività su qualsiasi piattaforma e creare un canale di prenotazione diretto senza commissioni. La registrazione turistica è tua e decidi tu dove utilizzarla.

Posso continuare ad affittare l'immobile se lo vendo?

Non automaticamente. Il permesso è legato all'immobile e al suo proprietario e non viene trasferito automaticamente in caso di vendita. Il nuovo proprietario dovrà verificare la propria situazione e, se necessario, registrare nuovamente la struttura ricettiva turistica in conformità alla Legge 6/2025.

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